Numărul tranzacțiilor de vânzare cumpărare a apartamentelor în 2020 a constituit 28,2 mii de apartamente cu 1,7% sau 475 tranzacții mai puține decât în 2019. Este prima scădere după 7 ani de creștere. Însă, tranzacțiile rămân a fi aproape de două ori mai multe decât media obișnuită din perioada dinaintea lui 2019. Informațiile se conțin într-o analiză efectuată de expertul IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniță.
Scăderea numărului de tranzacții s-a produs din cauza reducerii pieței din afara municipiului Chișinău. Astfel tranzacțiile de vânzare cumpărare a apartamentelor în municipiul Chișinău au crescut și în 2020, atingând maxima istorică de 22.477 apartamente. În restul Republicii, numărul tranzacțiilor s-au redus cu 11,8% sau 765 apartamente, record absolut de scădere din ultimii cel puțin 15 ani.
De fapt, piața imobiliară în domeniul apartamentelor se concentrează tot mai mult în municipiul Chișinău, unde anul trecut au avut loc 80% din toate tranzacțiile. Această concentrație a pieței imobiliare în Chișinău a început acum 7-10 ani în urmă și în prezent a atins maxima istorică, în condițiile când, tradițional, în Chișinău erau efectuate în jur de 60% din toate tranzacțiile.
În 2020, aproape 75% din procurările de apartamente au fost realizate din surse proprii, iar procurările prin ipotecă după o creștere record în 2019 au înregistrat o scădere puternică în 2020. Astfel, în 2020 au fost procurate prin ipotecă 7,5 mii apartamente, cea ce este cu 23,2% sau 2.277 de apartamente mai puțin decât în 2019.
Cu toate că, procurările prin ipotecă au cunoscut o scădere considerabilă în 2020, creditele ipotecare continuă să fie un instrument important pe piața imobiliară, iar volumul creditelor oferite de băncile comerciale în 2020 a ajuns la 7,7 miliarde lei (datele sunt pentru luna noiembrie – suma finală se poate apropia de 8 miliarde lei).
În ultimii 3 ani portofoliul de credite imobiliare din sistemul bancar au crescut de 3 ori, de la 2,6 miliarde în 2017, la peste 7,7 miliarde în 2020. Este cea mai rapidă creștere din istoria Moldovei, iar creditele imobiliare au fost factorul de bază al creșterii portofoliului de credite din sistemul bancar în 2020, un an de criză și înrăutățire a indicatorilor economici, dar nu și-n domeniul creditării.
Totoodată, în ultimii 10 ani se înregistrează o tendință de micșorare a suprafeței apartamentelor noi date în exploatare. Astfel, în anul curent, suprafața medie a unui apartament nou dat în exploatare a scăzut până la 66,7 m2, sau de 2 ori mai mic decât în 2003. Acest fenomen are cel puțin două explicații, una socială și alta economică.
Aspectul social este dictat de schimbarea comportamentului social al tinerilor, care este caracterizat de patru fenomene majore: tinerii în prezent se căsătoresc cu 5 ani mai târziu decât acum 15-20 ani, după căsătorie nu se grăbesc să aibă copii sau au un singur copil. Tinerii, chiar și cei necăsătoriți preferă să locuiască separat de părinți. Respectiv, tinerii din localitățile din țară tind să vină și să locuiască în Chișinău. Prezența tinerilor pe piața imobiliară a crescut puternic cererea la apartamentele cu suprafață mică, cea ce a impus companiile imobiliare să micșoreze suprafața apartamentelor construite.
Aspectul economic al fenomenului este determinat de structura cumpărătorilor. Acum 15-25 ani, piața apartamentelor noi era o piață mică și cumpărătorii de bază erau oamenii cu venituri ridicate, oameni de afaceri, care preferau apartamente mari.
În prezent, datorită creșterii accesibilității apartamentelor, dar și oportunității de a lua un credit ipotecar, numărul celor care pot să-și permită procurarea unui apartament s-a lărgit, însă ei sunt cu venituri modeste și din acest motiv nu-și pot permite apartamente cu suprafețe mari, dar preferă apartamente mai mici, în zonele mai ieftene ale municipiului Chișinău.
În prezent, accesibilitatea unui apartament nou finisat în Chișinău a crescut de 3,7 ori față de acum 15 ani. În 2005 pentru procurarea unui apartament nou finisat de 70m2 în municipiul Chișinău era nevoie de 43,3 salarii medii anuale. În 2020 pentru același apartament au fost necesare 11,8 salarii medii anuale, cea ce se apropie de prețul unui apartament din perioada sovietică, când ele costau 9,2-9,8 salarii anuale.
De notat că în perioada sovietică aproximativ 40% din apartamentele construite erau procurate de cetățeni, restul erau primite pe gratis de către angajații diferitor întreprinderi și instituții.
În ultimii 10 ani, piața imobiliară în Republica Moldova a cunoscut un avânt considerabil, numărul de apartamente construite s-a dublat față de perioada precedentă și s-a ridicat la 55,6 mii apartamente, dintre care, 53 mii în dreapta Nistrului și 2,6 mii în stânga Nistrului, dar rămâne a fi de 3 ori mai mică decât recordul absolut din perioada 1981/90 când în Moldova au fost construite 173 mii apartamente.
